Slovenský trh
Prehľad trhu, výnosy podľa miest, daňový systém pre prenájom, podmienky financovania a čo vyžaduje zákon pri správe prenájmu v roku 2026.
Výnosy 3.8–6% podľa mesta a polohy
Daň z prenájmu 15% pre FO
Hypotéka vyžaduje 20–30% vlastných zdrojov
Evidencia zo zákona a pre DP
Slovenský trh s nehnuteľnosťami prešiel v rokoch 2022–2025 výraznou korekciou po pandemickom raste. V roku 2026 sa ceny stabilizujú, pričom v Bratislave sú priemerné ceny bytov 4 500–6 500 €/m² (podľa lokality), v Košiciach 2 800–4 200 €/m² a v menších mestách 1 500–2 800 €/m².
Dopyt po prenájmoch zostáva silný vďaka mladým profesionálom, zahraničným pracovníkom a rastúcim nákladom na kúpu vlastného bývania. Obsadenosť v mestách sa pohybuje okolo 90–95% pri správne nastavenej cene nájmu.
Trendy roku 2026: rastie záujem o energeticky efektívne byty (nižšie prevádzkové náklady nájomníka), krátkodobý prenájom v turistických lokalitách čelí regulácii v niektorých mestách a digitalizácia správy prenájmov sa stáva štandardom.
Hrubý výnos z prenájmu (gross rental yield) = ročný nájom / kúpna cena × 100:
| Mesto | Hrubý výnos | Obsadenosť |
|---|---|---|
| Bratislava — centrum | 3.8–4.5% | 93–97% |
| Bratislava — okolie | 4.2–5.0% | 88–94% |
| Košice | 4.5–5.5% | 87–93% |
| Žilina | 4.5–5.5% | 85–92% |
| Banská Bystrica | 5.0–6.0% | 82–90% |
| Trnava | 4.3–5.2% | 85–92% |
| Prešov | 4.8–5.8% | 82–88% |
* Orientačné hodnoty pre 2-izbové byty v štandardnom stave. Nové byty majú vyšší vstupné náklady pri porovnateľnom nájme.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa na Slovensku zdaňuje podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, §6 ods. 3 (príjmy z prenájmu).
Fyzická osoba (FO)
Sadzba: 15% (príjem do 37 981.94 €), 25% nad túto hranicu. Možnosť paušálnych výdavkov 60% (max 20 000 €) alebo preukázateľné výdavky. Oslobodenie príjmu do 500 € ročne.
Spoločnosť s r.o.
Sadzba dane z príjmu: 15% (príjem do 100 000 €), 21% nad. Možnosť odpisovania nehnuteľností, odpočtu prevádzkových nákladov, ale vyššie administratívne náklady (účtovníctvo, ZPS).
Prenájom cez s.r.o. sa oplatí zvažovať pri portfóliu 3+ bytov s vyšším príjmom. Konzultácia s daňovým poradcom alebo účtovníkom je pri prechode nevyhnutná.
Investičná nehnuteľnosť na Slovensku sa dá financovať viacerými spôsobmi:
Hypotéka na investičný byt
Štandardné podmienky: 20–30% vlastné zdroje, príjem nájomcu sa môže započítať. Úrokové sadzby 3.5–5% p.a. v roku 2026 (závisí od banky, fixácie a bonity). Odporúčaný DSCR (Debt Service Coverage Ratio) > 1.2.
Vlastné zdroje / hotovosť
Kúpa bez hypotéky eliminuje úrokové náklady a zlepšuje cashflow. Výnos na vlastný kapitál (CoC) je vyšší, ale viažeš viac kapitálu v jednej nehnuteľnosti.
Refinancovanie existujúcej nehnuteľnosti
Vlastník môže refinancovať zabezpečenú nehnuteľnosť a získať kapitál na ďalšiu investíciu bez predaja. Tzv. BRRRR stratégia (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat).
Zákonné požiadavky pri prenájme nehnuteľnosti na Slovensku:
Dobrá prax navyše: mesačná evidencia platieb, ročný súhrn príjmov a výdavkov, archív zmlúv a zápisníc. Rentwise automatizuje práve tieto úkony — evidenciu, upozornenia aj export pre účtovníka.
Kde na Slovensku je najvyšší výnos z prenájmu?
Relatívne najvyššie výnosy ponúkajú Banská Bystrica (5–6%) a Košice (4.5–5.5%), kde sú ceny bytov nižšie než v Bratislave pri porovnateľnom nájme.
Ako sa zdaňuje príjem z prenájmu na Slovensku?
Fyzická osoba platí daň z príjmu z prenájmu podľa §6 ods. 3 ZDP. Základ dane znížiš o paušálne výdavky (60%) alebo preukázateľné skutočné výdavky. Sadzba dane je 15%.
Je lepšie investovať ako fyzická osoba alebo cez s.r.o.?
Závisí od veľkosti portfólia a cieľov. FO je jednoduchšia pri 1–2 bytoch, s.r.o. môže byť výhodnejšia pri väčšom portfóliu z hľadiska odpisov a daňovej optimalizácie.
Aké sú podmienky hypotéky na investičný byt v 2026?
Banky štandardne vyžadujú 20–30% vlastných zdrojov pri investičnej hypotéke. Úrokové sadzby sa pohybujú okolo 3.5–5% p.a. v závislosti od fixácie a banky.
Ďalší krok
Rentwise spája príjmy, výdavky, dokumenty, nájomníkov a billing do jedného prehľadu. Bez ručného dohľadávania a bez chaosu v tabuľkách.